Góp vốn mua căn hộ: đầy rủi ro!

Thứ Ba, 16/02/2016, 09:41 GMT+7

Góp vốn mua căn hộ: đầy rủi ro!

Gần đây liên tục xảy ra chuyện khách hàng phản ảnh chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng góp vốn mua căn hộ. Có chủ đầu tư trả lại tiền vốn góp, cũng có trường hợp né tránh làm khách hàng “lên ruột”.

Nhiều khách hàng nói nếu tình hình này kéo dài sẽ là rào cản để người dân tham gia đầu tư vào các dự án bất động sản.

1/ Lên ruột vì chủ dự án

Năm 2009, chị H. (Q.Tân Phú, TP.HCM) góp vốn mua căn hộ trong dự án The Montana do Công ty CP thương mại dịch vụ may mặc XNK Ngân Thanh (đường Thoại Ngọc Hầu, Q.Tân Phú, TP.HCM) làm chủ đầu tư.

Góp vốn mua căn hộ: đầy rủi ro!

Chị H. đã góp khoảng 80% giá trị căn hộ. Cuối năm 2009, phát hiện dự án ngừng thi công, chị H. đi tìm chủ đầu tư để yêu cầu thanh lý hợp đồng, trả lại vốn góp. Đại diện Công ty Ngân Thanh đồng ý thanh lý hợp đồng và cam kết trả lại tiền vào giữa tháng 3-2010. Đến hẹn, chủ đầu tư không trả lại tiền và tránh mặt khách hàng.

Nhiều khách hàng rơi vào cảnh tương tự chị H. Đến cuối tháng 4-2010, đại diện Công ty Ngân Thanh xuất hiện và cho biết do khó khăn về tài chính nên chưa thể tiếp tục thi công dự án và trả tiền cho khách hàng. Công ty hứa sẽ cố gắng trả lại vốn kèm theo lãi suất ngân hàng cho khách hàng thành ba đợt, đợt đầu tiên là ngày 15-5.

Mấy ngày qua, một số khách hàng góp vốn mua căn hộ dự án khu căn hộ cao cấp Royal (đường Đinh Bộ Lĩnh, P.24, Q.Bình Thạnh) cũng đứng ngồi không yên vì những tháng gần đây không được chủ đầu tư là Công ty TNHH Tân Hoàng Thân (đường Sư Vạn Hạnh, Q.10) trả tiền lãi hằng tháng như cam kết.

Theo hợp đồng, khách hàng được chủ đầu tư bàn giao căn hộ vào tháng 4-2008 nhưng quá trình thi công công trình đã gặp sự cố và phải ngưng thi công. Theo hợp đồng, nếu chủ đầu tư vi phạm về thời gian bàn giao căn hộ thì sẽ bồi thường cho khách hàng theo lãi suất 1,2%/tháng trên tổng số tiền khách hàng đã thanh toán.

Thời gian đầu, một số khách hàng cho biết vẫn nhận được tiền bồi thường nhưng về sau thời gian nhận tiền càng kéo dài hơn. Thậm chí mấy tháng qua, khách hàng không nhận được tiền lãi trong khi có người đã góp 700-800 triệu đồng/căn hộ vào dự án. Tại cuộc gặp với các khách hàng ngày 29-4, đại diện Công ty TNHH Tân Hoàng Thân hứa sẽ có cuộc gặp với khách hàng vào giữa tháng 5 để bàn hướng giải quyết.

2/ Ép khách hàng

Cam kết giao nhà cho khách vào tháng 4-2009, nhưng sau hơn một năm, đến nay nhiều khách hàng mua căn hộ của dự án Constrexim Square (đường Tôn Đản, Q.4) do Công ty CP Đầu tư xây dựng và XNK số 2 (Constrexim) làm chủ đầu tư vẫn chưa nhận được nhà. Không ít khách hàng đã góp hơn 90% giá trị căn hộ. Anh Nghĩa, một khách hàng, cho biết đến thời hạn nhận nhà, anh liên lạc với chủ đầu tư thì mới phát hiện công trình vẫn đang trong quá trình xây dựng ngổn ngang.

Theo anh Nghĩa, không chỉ chậm giao nhà, chủ đầu tư cũng lờ luôn việc trả lãi suất chậm giao (1%) như đã cam kết. Ngoài ra, chủ đầu tư cũng tự ý thay đổi hàng loạt vật liệu và trang thiết bị trong căn hộ. Khách hàng tên Đ.T.H. cho biết khi nhận được yêu cầu thay đổi hàng loạt vật liệu, nhiều khách hàng phản đối nhưng chủ đầu tư vẫn thực hiện, sau đó thông báo khách hàng phải thanh toán tiền.

Nhiều khách hàng mua căn hộ dự án chung cư H2 (Q.4) cũng mệt mỏi cho biết chủ đầu tư liên tục dời thời hạn bàn giao căn hộ. Khi ký hợp đồng, thời hạn được chủ đầu tư cam kết là tháng 12-2008, nhưng sau đó lùi đến tháng 9-2009 và đến nay thời hạn giao nhà được xác định là... tháng 12-2010.

Cũng trong tháng 4-2010, chủ đầu tư dự án BMC Hưng Long (Q.7) bắt đầu hoàn trả tiền cho khách hàng không tiếp tục góp vốn mua căn hộ. Khởi công vào tháng 7-2007, dự án này được chủ đầu tư cam kết bàn giao căn hộ cho khách hàng chậm nhất vào cuối tháng 12-2009, nhưng đến nay dự án vẫn còn dở dang.

Còn khách hàng mua căn hộ của các dự án như BMC Hưng Long, Quốc Cường Gia Lai 2 (cùng ở Q.7), Horizon (Q.1)... cũng bị chủ đầu tư nhiều lần gia hạn thời gian giao nhà. Khách hàng phản đối, các chủ dự án này đổ lỗi cho khách quan với đủ lý do như khủng hoảng kinh tế, biến động giá vật liệu, lãi suất ngân hàng tăng...

>> Xem thêm: Bất động sản

3/ Thiệt cho người mua

Theo luật sư Lê Đình Phạt (Đoàn luật sư TP.HCM), các tranh chấp trong hợp đồng góp vốn, mua căn hộ, nền đất, phần thiệt thường nghiêng về khách hàng. Lý do hợp đồng góp vốn, hứa mua hứa bán đều do chủ đầu tư soạn, trong đó có nhiều điều khoản không rõ ràng hoặc có lợi cho chủ đầu tư.

Chủ đầu tư luôn buộc khách hàng góp vốn đúng thời hạn trong khi tiến độ thi công dự án ra sao không được đưa vào cam kết. Trường hợp không thanh toán đúng hạn, khách hàng phải trả lãi cho chủ đầu tư trong khoảng thời gian nhất định. Quá thời hạn này, chủ đầu tư có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, khách hàng muốn lấy lại phải chờ chủ đầu tư rao bán căn hộ...

Để hạn chế thiệt hại, luật sư Phạt khuyên trước khi góp vốn, người mua cần tìm hiểu kỹ để “chọn mặt gửi vàng”. Với các dự án góp vốn, theo Luật kinh doanh bất động sản, ngoài việc kiểm tra tính pháp lý của dự án (quyết định giao đất, quyết định duyệt dự án...) người mua nên chú ý dự án đã hoàn chỉnh hạ tầng hoặc xây xong phần móng chưa... Cũng cần nghiên cứu kỹ các điều khoản ràng buộc giữa hai bên.

Nếu chủ đầu tư chậm giao nhà phải trả lãi suất hằng tháng trên số vốn đã góp. Trường hợp dự án không thể triển khai, người mua buộc phải nhận lại tiền, nên ràng buộc chủ đầu tư phải bồi thường 2-3 lần số tiền này. Khách hàng cũng phải thường xuyên tìm hiểu xem tiến độ góp vốn có hợp lý so với tiến độ thi công dự án hay không.

Thu nhập 30 triệu đồng, làm sao mua nhà tiền tỉ?

Chúng tôi mới lập gia đình. Thu nhập hai vợ chồng trẻ tổng cộng được khoảng 30 triệu đồng/tháng. Nhìn lên thì không bằng ai nhưng nhìn xuống thì mức thu nhập này cũng thuộc loại khá. Ấy thế mà chúng tôi đã phải rất vất vả, xoay ngược xoay xuôi rồi mới giải được bài toán mua một căn hộ để ở.

Góp vốn mua căn hộ: đầy rủi ro! 1

1/ Chọn lựa từ nhiều phương án

Sau khoảng 6 – 7 năm làm việc với mức lương 15 triệu đồng/tháng/người, tích luỹ được 5 triệu đồng sau khi đã trừ đi mọi chi phí, đến thời điểm này mỗi người chúng tôi có khoảng 350 triệu.

Hai vợ chồng cầm 700 triệu đi mua căn hộ, hoặc chọn ở khá xa với căn hộ to (75 – 90m2), hoặc ở gần trung tâm với diện tích nhỏ (45 – 60m2).

Thực tế, khi đi chọn nhà, suy xét từ việc xa trung tâm sẽ rất bất tiện về thời gian, ảnh hưởng đến sức khoẻ, tốn tiền xăng… Thế là lựa chọn: nhà gần hơn.

Nếu nhà dưới 60m2 chỉ đủ cho hai người, nếu… phát sinh thêm con cái và người giúp việc sẽ trở thành chật chội. Lựa chọn khác: nhà to hơn.

Ngoài ra, nhà phải có nhiều cửa sổ vì thế không thể là căn giữa mà là căn góc, có bancông hứng sáng không phải mở đèn vào ban ngày, có giếng trời để phơi đồ, hướng đông cho mát không tốn kém máy lạnh. Tóm lại: nhà tốt hơn.

>> Xem thêm: Kế hoạch mua nhà

2/ Giải phương trình khó

Với chừng ấy tiền, chúng tôi chọn nhà trung bình và gần vừa phải. Mức độ địa điểm và dao động diện tích từ 65 – 90m2, tỷ lệ thuận với số tiền dôi ra. Chúng tôi vẫn còn thiếu trên dưới 1 tỉ đồng và cần sự tiếp sức của ngân hàng. Số tiền vay đến hơn 60% với thời hạn vay 12 – 20 năm. Một bài tính lớn cần đặt ra. Vì sao chúng tôi không mua một căn hộ vừa, vay chừng 200 – 500 triệu đồng để sau khi đáo hạn nợ sẽ đổi nhà to hơn, lại vay thêm ít nữa rồi chờ 5 – 7 năm sẽ lại đổi nhà? Như vậy cũng trong khoảng thời gian 12 – 20 năm sẽ có căn hộ 80 – 100m2 mà không bị ngộp với khoản nợ quá dài, lãi suất gộp cho cả 20 năm gấp ba lần số tiền đã vay?

Tuy nhiên, một khu dân cư còn sơ sài sẽ có một giá vừa phải, đến khi đã trở thành một khu phức hợp, đông đúc và hoàn chỉnh sẽ có giá gấp rưỡi, gấp đôi. Như vậy sau 5 năm hay 12 năm, số tiền tích luỹ chỉ đủ mua căn hộ có giá trị từ năm hay 12 năm trước. Bài tính khác này, để xác định, đồng thời cũng là một cách tích luỹ và sở – hữu – treo căn nhà, nhưng lãi suất phải trả hàng tháng ít hơn mức độ tăng giá của căn hộ.

Xem xét khía cạnh hai vợ chồng có thu nhập cố định cộng gộp trên dưới 30 triệu đồng mỗi tháng, những khoản thu vãng lai khác chỉ là khoảng cách an toàn cho giải pháp trả nợ. Ngân hàng cho vay sẽ cộng gộp lương của hai vợ chồng đồng sở hữu căn nhà, trừ đi chi phí sinh hoạt mỗi người là 5 triệu đồng. Số còn lại sẽ là khả năng chi trả.

Đây là chia sẻ cho đối tượng có thu nhập trung bình khá trở lên và căn hộ họ chọn cũng là bình thường, chưa phải cao cấp. Nếu tính toán không kỹ, nhu cầu cao hơn khả năng hoặc kham khổ không cần thiết thì hành trình tìm ngôi nhà hạnh phúc luôn làm đau đầu các cặp vợ chồng trẻ.

Tags: nhà đất, mua bán nhà đất, bất động sản, mua bán bất động sản, chung cư, mua bán chung cư, nhà đất giá rẻ, lưu ý khi mua bán nhà đất
MuaReBanNhanh.com / Cẩm nang tiêu dùng
No avatar
Đăng bởi kieutien
Tham gia 18/03/2015
Cấp độ Administrator
Bài viết 22/22
Tags: nhà đất, mua bán nhà đất, bất động sản, mua bán bất động sản, chung cư, mua bán chung cư, nhà đất giá rẻ, lưu ý khi mua bán nhà đất
MuaReBanNhanh.com / Cẩm nang tiêu dùng